对规划设计策划的几点思考
关键字:规划设计,环境容量,小区环境,建筑形态,配套设施,朝向,日照
住宅消费市场流行这样一句话:"想不想买看环境,掏不掏钱看房型,满不满意看管理".可见规划设计是赢得市场的关键阶段.
居住小区是由住宅,公建,环境,道路等要素组成,通过建筑艺术,环境艺术,文化艺术,工程技术,物业管理等综合实施形成的居住空间.
规划设计策划是以"以人为本"为宗旨,以市场为导向,以项目投资决策为依据,集土建,景观,绿化,物业,营销…之大成,最大程度地挖掘和提升小区的空间价值,提高小区品位和含金量.开发商和设计人员应该把自己置于住户的位置,研究如何在最大程度地满足人们的生活需求,学习需求,工作需求,生理需求,心理需求…的同时,尽可能降低小区开发成本,使小区开发达到预期的目标.
(一)居住小区规划设计策划阶段必须克服的三种倾向
规划设计与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益,这已是不争的事实,但在实际工作中,仍然要克服三种倾向.
一是盲目压缩规划设计的时间.有些开发商拿到土地后,巴不得一夜之间把小区造好,这种心情是可以理解的,应该看到,虽然项目投资决策策划对小区开发已作了正确的定位,但招标文件编制和中标方案优化,扩大初步设计,施工图设计各个阶段,是把小区开发决策付诸实施的关键阶段,是对总体规划,环境,房型,设备…具体细化,反复推敲优化的阶段.合理的设计周期是保证设计质量的前提,何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方面的工作,其所涉及的深度和广度远远超过原"设计周期定额"所包含的工作内容.如果事先没有进行认真地策划,事后感到这也不对,那也不行,"赶工"的结果就是返工,工程做到哪里,改到哪里,不仅造成经济和工期的损失,规划设计的"含金量"也难以得到保证,最终结果也难以把握;同时,由于目前实行工程竣工验收备案制,重大修改必需按原来的程序进行审图和备案,往往造成停工和工期损失.
二是盲目压缩设计费.应该看到,我国目前实行的是设计低收费,仅为工程造价的2%左右,在工程总成本中所占的比例更小,一般不到1%,这样的收费标准还要压低,设计单位的设计成本都很难保证,就更难做到"精心设计",粗制滥造的结果是造成设计质量下降,成本增加和返工.一个甲级院的院长对我讲过这样一件事:某工程设计中标后,开发商的态度是"5元一平方,否则叫别人去做".首先作为开发商要认识到规划设计是房地产开发降低成本,提高产品竞争力的关键阶段,要处理好"芝麻与西瓜"的关系;作为政府管理部门,对设计收费下浮必需有严格的规定.
三是对设计单位的工作总量应有所控制.有些设计质量好,中标率高的设计院,全院上下疲于奔命,日夜加班,节假日也很难保证,影响设计人员的健康和学习,长此以往设计质量难以得到保证,也不利于设计市场的可持续发展.建议有关管理部门根据设计单位的资质等级和人员状况,规定一个"满负荷"的工作量,并加以控制.
(二)居住小区规划设计的基本内容
居住小区规划设计基本内容大致可分为土地与环境容量,建筑形态与小区环境,住宅建筑的功能,建筑结构,配套设施,环保与防灾减灾等六个大项近百个子项,内容极其丰富,需要开发策划认真研究.
(三)规划设计策划四个阶段:
1) 投资决策阶段的主要策划内容:
①目标客户—小区开发定位—品牌策划;
②综合分析小区的规划参数,开发品牌,多高层比例,环境等因素,选定合适的容积率;
③房型及房型面积的确定及其大致比例;
④住宅技术指标和质量标准的确定;
⑤动静交通的统筹考虑;
⑥物业管理模式的定位;
⑦小区"亮点"综合分析,主题确定.
(2)设计招标文件编制阶段的主要策划内容:
把投资决策策划的有关内容,进一步细化,深化,具体化,作为设计
招标的设计依据.
(3)中标设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容:
开发商的开发策划和设计人员的设计思想相结合编制的规划设计方案,经多方案比较 和专家论证,选定中标方案并进一步优化;在环境设计,物业管理包括智能化定位,分质供水…统筹考虑的同时,通过技术经济分析,确定地基基础和上部结构方案,通过市场调查,技术经济分析,初步确定电梯等主要设备的选用,进行扩初设计.
(4)施工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容:
根据扩初审批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究,在施工图设计前再次进行调整,优化,避免以后发生大的返工;项目开工后,根据市场情况和预销售情况,对房型,环境…进一步调整和优化.
规划设计策划不仅是通过技术创新,理念创新提高产品附加值的关键阶段,而且还是控制和降低开发成本的关键阶段.据有关资料显示,对项目投资的影响程度,初步设计阶段为75-95%,扩初设计阶段为35-75%,施工图阶段为5-35%,项目开工后更小.规划设计精心与否,不仅关系到产品的质量,对开发成本的影响也很大.施工图设计可以有条件地逐步推广"限额设计"的方法,即对每平方米建筑的造价,主要材耗(钢筋,混凝土)进行限额,并在设计合同中明确奖罚条款,有利于调动设计人员的积极性,增强设计人员的责任感和经济意识,达到降低成本,节约用料的目的.
从根本上讲,设计单位主要偏重于技术操作层面,只对工程的安全使用负责,而开发商必须对开发全过程,特别是投资风险负责.规划设计策划要探索市场—项目—三个效益比较理想的结合点,从而指导项目建设的全过程,它能有效地将房地产开发建设的各个环节有机地结合起来,反复交叉,互为补充,不断优化,最终实现项目投资决策所确定的目标.
(四)小区出入口和道路结构选择
在不影响规划和交通主管部门要求的前提下,有时小区出入口的选择可以起到改善"第一环境质量"的作用.如浦东新区的博爱家园,原设计方案把出入口放在北面博文路上.考虑到博文路是一条工业区道路,道路北侧是破旧的厂房,一排排筒仑和龙门吊车,环境很差,同时货运车辆较多,不仅影响行人安全,更有碍于小区的整体形象,给消费者是一种"工业区里开发的居住区"的感觉;从北面进入小区,首先看到的是住宅的北立面,不利于小区第一景观印象.基地南面是已建成的成片居住区.将小区主出入口放在南面,给消费者是一种"居住区里新开发的居住小区"的感觉,最后决定修改设计方案.小区坐北朝南,沿博文路放一排"小高层",对基地北侧工业区起到遮挡作用.小区形态是北高南低,大门向阳,符合国人的风水理念,又符合人流的主导方向,同时改善了小区外部环境.
某高级别墅花园的方案,沿城市道路一侧的中心地带布置了气派的商业建筑和广场,别墅区的环形主干道出入口放在地块的南北两端,没有广场,入口空间也很局促,如"边门"一般,初来乍到必定把商业广场当作花园的主大门,主次难分,"喧宾夺主".后来根据有关专家的意见,作了较大的调整,取得了较好的效果.
另外,小区出入口设置要考虑与城市道路和物业管理的关系.有一个居住小区的方案,其中一个街坊放了7个车行和人行出入口.出入口设置太多,除了对城市道路的干扰,不利于行人的安全外,还增加建筑成本和今后物业管理成本,增加了对住户的干扰,更不利于安全防范.
道路系统是小区的骨架,对整个小区的合理布局起决定性作用.小区道路除了分隔地块和联系的作用,并使之成为一条景观长廊外,主要考虑的问题是如何在降低道路用地的前提下,基本上做到人车分流.人车分流是一个相对的概念.小区道路采用周边式布局,可以基本上做到人车分流,但周边式方案的道路用地率太高,基地越小,比例越高,有时要超过20%(考虑了道路两边1米不能计入绿化的面积).金宸苑原总体方案是采用周边式布置,后来对总平面进行了调整,将地下车库放在中心绿地下面,车库坡道出入口放在小区出入口附近,这样的处理方式,能使小区的大部分小车直接进入地下车库,业主通过地下车库的楼梯进入小区,道路用地控制在12%以内.
(五)小区文明,物业管理与房型,环境的关系
一些优秀小区的房型和环境,都是以良好的物业管理和安保措施为基础.住宅底层的客厅为一排落地玻璃门,沿门口平台拾级而下,是一个用低矮而漏透的木栏围合的内院,"独树疏花"构成的内院景色和错错落落,层次分明的外院绿地连成一片,相映成趣.人们坐在客厅里,室外秀丽的景致一览无遗,使人心旷神怡;主卧室的落地窗,将室外丰富多姿的风景引入室内.如果没有一流的物业和安保措施,就会象有些小区一样,从一楼到六楼全部都按装防盗栅栏,就不可能有这样的房型和环境.
小区环境不仅反映小区开发的总体水平,也是居民文化素养,文明程度的反映,又是社区管理,物业管理水平的体现.
(六)总体规划不宜追求构图形式和隐喻
某小区的基地由市政道路分隔成5个街坊,南面是河流.规划方案把小区总平面构思成象一艘航行在河上的帆船:靠河的2个街坊比喻"船身";北面3个街坊比喻"船帆",在街坊中间南北布置的绿化带和高层带比喻为"桅杆".在方案论证会上,本人提出以下意见:
①这种构图和隐喻只能反映规划师的一种设计理念,在小区内生活的居民,不可能有 这种感受,即使在空中俯视,如无人提示,没有人会联想到这是"一艘帆船";
②5个街坊由北向南分8—9期实施,开发时间较长,旧区改造的不定因素较多,如果由于某种客观原因,后期开发不能按原规划实施,将造成"永久的遗憾";
③要考虑"桅杆"—街坊中间南北布置的高层带对西侧住宅的日照影响,风廊影响和销售影响.
又如南方某居住区,中间"花芯"部分布置点状住宅,四周弯曲的条状住宅比作"花瓣",总平面图的构思是一朵盛开的菊花.很难想象在小区生活的居民有一种"生活在菊花中"的享受;在国人的传统观念中,菊花是一种忌讳的花种,因此至少设计人员没有考虑国人的风俗.
再如某小区的一个方案,小区道路以某一"节点"呈放射状布置,把土地分割成零碎的不规则形状,给建筑布置带来一定的难度外,生活其中的居民也许难以领会"几何图形"带来的感觉.
邢同和大师设计的上海博物馆采用"天圆地方",形如"鼎"的手法;88层的金贸大厦宛如一座现代建筑风格的"宝塔".居住小区不是公共建筑,不宜追求一种让人看不见,摸不到的构图和隐喻手法.
(七)对小区环境"均好性"的认识
关于居住环境"均好性",本人多次聆听建设部住宅产业化促进中心有关领导和专家的专题报告."均好性"是搞好小区规划设计,提高居住空间品位和价值的有效手段和方法,也是规划设计策划的重点.选择小区适当的容积率,尽可能减小建筑的复盖率,是搞好居住小区环境质量的基础条件.
(1) 朝向和日照
阳光是万物之源.人们对住宅日照的重视程度并不亚于房型.规范对住宅的日照规定,是最低限的卫生要求,对具体住户而言,日照累计时间越长,其日照的"均好性"就越好,越受消费者欢迎.曾听说有人在买房前一天坐在住宅边观看日照变化的事例.日照与节约用地是一对矛盾,因此,居住小区在一定容积率的情况下,尽可能使每一幢,每一套住宅都有较好的朝向和日照,这是日照均好性分析的目的.
当前房地产市场和舆论导向,板式住宅已成为一种倾向,一种时尚,应该看到,蝶式点状住宅对基地的适应性强,日照影响小,有利于城市空间环境,有利于基地的总体规划和节约用地,建筑成本相对较低;同时点状住宅外墙多,有利于住宅平面布置和通风采光.其缺点除建筑热工性能要差一点外,主要是两翼的日照,东北翼下午晒不到太阳,西北翼上午晒不到太阳,但应该看到点状住宅的两翼往往有连续一小时以上的日照,则要比有些板式高层只有一小时的日照好得多.因此对点状住宅要因地制宜,一分为二.
(2)住宅和景观环境
高低错落,构思新颖,和谐的建筑,点线面连续不断,远中近构成层次丰富,四季有景的绿化空间和有形有声的水体,弯弯曲曲的园路相映成趣,使人与建筑,人与环境互动,呼应,营造祥和,怡人的居住气氛.
"均好性"不仅要求居住小区整体环境好,还要努力使每幢住宅,每套住宅的环境要好.具体大致是:
①居住小区各类用地合理的功能分区.动静交通的统筹安排;
②中心绿地不宜过大,应将绿地面积尽可能分散到各组团,如泛亚绿色小区.随着规划设计理念的不断创新,诸如"近绿","均绿","亲水","双景"等规划设计手法和布置方式,有的居住小区在总体规划时已不采用大面积中心绿地的规划设计手法,而是将"宽带"绿地围绕主干道,住宅组团布置,真正做到"送绿到户","开窗见绿",使小区环境的均好性得到进一步提高.如上海爱建园;明泉房地产的"锦秀江南"地处吴中路金汇路,在大手笔做好北侧城市绿带的前提下,也是采用这种规划设计手法.
组团之间的绿地是半公共空间,不仅环境要好,还应让人有一种领域感和防卫意识,因此除宅间小路外,宅间绿地的园路不应在主干道上开口,同时注意避免园路对底层住宅的视线干扰;
③在住宅南面特别是高层住宅1小时日照方向的绿地内种常绿大树,要注意大树阴影对住宅的日照影响,其永久性阴影不应落在住宅建筑范围以内.
水是绿地的灵魂.要重视水质及今后的维修,养护.对水系统的循环,过滤,补充水源;水的源头放在哪里,怎样使水面流动而不存在"死水"等,均需在设计中认真考虑;
④雨污水管,通讯电缆尽可能避开主要景观道路,否则应对窨井盖进行必要的艺术处理,以减少窨井盖对道路环境的影响;
⑤建筑是居住小区环境的重要组成部分.建筑的总体布置,建筑的
形态,建筑的立面材料,色彩和肌理,建筑的屋面,门窗,阳台,入口和空调室外机的处理,都需要认真把握;丰富的屋面天际线,简洁大方的建筑所围合的空间形态和尺度,是创造良好小区环境的基础;
⑥分析每一幢住宅前后左右的环境,通过规划调整,努力使每户均能最大程度地享受到优美的室外环境,为此,往往采用"丢卒保车"的手法,为了优化"小高层"前面的环境,不惜"拔掉"南面2个单元的多层住层.这是开发商价值取向理念的升华;
⑦房型设计应与环境结合,落地门,落地窗能使室内外环境融会贯通;明餐厅使住户能够享受住宅北侧的景观;客厅应布置在主要的景观方向…
⑧小区内价值最高的区位,是在大面积绿地或水面等最佳景点区域,
住宅布置应以大房型为主;即使在价值相对较差的区域,住宅布置也要 尽可能考虑住户到最佳景点的视线通达问题;
⑨生活配套,公建配套,休闲健身等设施的完善.
建筑总体规划与景观环境设计应同步穿插协调进行,是搞好居住小
区环境均好性的有效方法.
(八)对住宅小区景观环境的几点认识
景观环境是由建筑,道路,绿化,山水,广场,景观小品等构成的点,线,面,体,及其质感,色彩等要素组成.内容相当丰富,有15大项,一百多个子项.
景观环境必须满足景观文化,休闲健身和生态绿化三种功能,达到自然美,社会美,艺术美的效果.即从人的视觉形象感受出发,研究如何创造优美,宜人的环境,营造高雅的人文气息,以满足人们的心理需求;
从以人为本和可持续发展的角度出发,如何营造宁静,舒适的居住环境和良好的生态环境,以满足人们的生理和可持续发展的需要.因此景观环境决不能单从"好看","好用"考虑,而是通过居住小区景观环境的建设,在提升小区的品味,提高小区开发"含金量"和市场竞争力的同时,达到改善生态环境的目的.
(1) 从历史的高度认识生态环境的重要性
社会,经济,生态环境的可持续发展和人类生存与发展的关系,就象一座建筑:生态环境和资源是基础,社会发展和经济发展是两大支柱,支托着人类的生存与发展犹如建筑的屋面.常言道:"多深的基础,多高的墙".如果"基础"不牢固,社会与经济的发展,人类的生存与发展就受到制约,最终将威胁人类的生存和发展.
翻开历史,黄河流域是中华民族的发祥地,也是古代经济繁华之地.二千多年前,黄河还是一条清澈的河流.有学者估计,春秋战国时期黄河中下游地区的森林覆盖率约为53%.秦汉以后,对黄河中游地区实行移民政策,汉武帝迁移70万人开垦黄土高原,使游牧区变成农业区.盲目垦伐,使关中地区的森林大量消失,草原面积减少,森林覆盖率降至42%,造成水土流失,黄河由此变黄.唐朝以后,由于人口增长,进行大规模垦荒;明清时期,实行"屯田遍天下",渭河上游,陕西横山,内蒙鄂尔多斯高原,阴山及秦岭北坡,汀江下游等地区的森林被坎伐殆尽.黄土高原属"湿陷性黄土",遇水就十分松软,植被破坏使之被雨水冲刷成千沟万壑,黄河浊浪滚滚,成为悬河……由于土地沙漠化,使许多繁荣的经济区被沙漠淹没,如丝绸之路,楼兰古城等等.到唐宋时期,黄河流域特别是盛极一时的西北地区,由于环境恶化,社会经济开始衰退,迫使许多人向江南地区迁移,使我国的经济中心南移,由此带动文化的南移,据有关学者分析,历代状元,举人宋代以前多数出自北方,宋代以后多数出自南方……
由于人口,社会和经济的发展,江河污染造成居民饮水困难,海洋污染引起赤潮;空气污染造成降尘,酸雨,引起温室效应加剧和臭氧层空洞扩大;水土流失造成每年数百万公顷的耕地和数千亿元的经济损失;还有噪声污染,垃圾污染;我国已成为全球沙漠化面积最大,分布最广,蔓延最快,危害最大的国家之一……这一切并非危言耸听!
由于篇幅关系,不能展开,仅从这些材料,生态环境破坏对社会,经济,文化发展和人类生存的影响可见一斑.所庆幸的是生态环境已受到党和国家的高度重视,国务院批准的《中国21世纪议程》是我国今后相当一段时期走可持续发展之路,保护环境的纲领性文件,各种有关法令也相继出台,同时倾以巨资,治理江河山川."三北林带"经过二十三年的建设对改善该地区的生态环境已发挥作用;上海的苏州河整治也已初见成效……生态环境的可持续发展,不仅仅是一个地区,一个国家的的问题,而是需要全人类的共同关注和努力.居住小区是城市的重要组成部分,搞好小区生态环境建设,不仅有益于小区居民,也有益于整个城市乃至全球生态环境的改善.
(2)小区景观环境的立意和定位
小区景观环境的立意是采用什么风格的问题,然后根据小区开发成本控制,决定景观环境投入,选择景观环境的内容和档次.
欧式古典园林的设计理念是强调人工美和几何美:对称的总平面,规则的平台面,柱廊,喷水池…,修剪成各种几何体(圆,半圆,圆锥,圆柱,长方形,方形等)的树木,平坦的大草坪…,庄重,华丽;日本庭院的设计理念是象征自然:一块石头象征一座山,几株小树象征一片林,沙石铺成的"枯山水"…,简朴,宁静;中国的园林文化渊远流长,无论是气势宏伟的皇家园林,还是玲珑小巧的私家花园,都是依山就势,根据地形灵活布置.春之花,夏之荫,秋之果,冬之绿,四季有景;建筑错错落落,树木高高低低,石径曲曲弯弯,小桥流水,明月竹影,琴声泉声…….中国园林刻意追求的物境,情境和意境,既达到了美和功能的统一,又充分体现"以人为本","天人合一"的哲理.中国园林的风格和情调,和谐与宁静,人性化和人情味,正是现代人所渴望的返璞归真,回归自然,追求高雅居住文化的需要.
苏州园林的粉墙,黛瓦,漏窗.小园内植几株芭蕉,或几株婷婷玉立的腊梅,天竹,微风习习,倩影婆娑.路边兰花幽香,或麦冬铺地.溪流随石径而迂回,曲廊随山势而起伏.树木得水而茂,亭榭得水而媚,空间得水而灵,凡人得水而乐.园中有园,小中见大;曲径通幽,移步景异."蝉噪林欲静,鸟鸣山更幽",充满了诗情画意.
如闵行区的紫藤新园,沿南北轴线布置重峦叠嶂,山石野趣,飞瀑流泉,田园风貌等六景,小区大片绿地,构思精巧的花架,座椅,花坛,铺地,林中小道…,以"中式园林居住小区"亮相申城.
又如顾戴路板块的"东方御花园--金宸宛",苑名之意就是皇帝—消费者居住的地方,景观环境设计定位为苏州园林风格.在人行入口处,设计有月洞门,洞门向南是照壁,前有盆景,壁上有漏窗,透过漏窗可以隐约看到园内景色,给人以"庭院深深深几许"的遐想.粉墙黛瓦,独树疏花,小区入口典雅,宁静,祥和.
金宸苑景观示意
经照壁再往里走,豁然开朗,一幅8500平方米的美丽深幽的图画展现在你的眼前:正面是600多平方米的一潭湖水,在水深0.3米到1米的湖水中,种上荷花,睡莲,夏季是"荷风送幽香,竹露滴清响.渚莲千百朵,岸柳两行青"的田野风光.湖面四周是玲珑剔透的太湖石湖岸,南岸正面是仿明清风格的水榭,楹联是"东方春早风光好,金宸中秋月华园—融融家居."水榭背景是郁郁葱葱的树木和竹林;风雨长廊用原木构架,青瓦屋面,古朴典雅.垂柳依依飘拂,长廊时隐时现,"廊引遐思,窗含余韵".水榭的西侧是一座3米高的假山,清清的水流从精巧的假山流下,形成瀑布,淙淙的水声和林中小鸟的啾啾啼鸣,形成"时时闻鸟语,处处有泉声"的安详,静谧的园林环境;一条弯弯溪流蜿蜒在草地之中,溪流上的石拱小桥,草地上弯弯曲曲的园路,亭亭玉立的凉亭与撒落在草地的孤石相映成趣,远,中,近构成层次分明的绿化景观,11幢4,5,6,9,10,11层的住宅,中紫灰色的墙面,仿石基座,墨绿色的塑钢窗,浅绿色的玻璃,白色的腰线,阳台和窗套,显得典雅华贵,建筑屋面有韵律的拱顶,形成高低错落,轮廓丰富的建筑,掩映在绿树从中,美不胜收,使人与建筑,人与环境互动,呼应,充分体现人,建筑,环境的和谐,体现高尚的住区环境.最后应该说的是,东西文化的交流形成"海派文化",中国传统建筑融汇西方建筑风格造就"海派建筑",东西方园林文化的碰撞,应该有一种"海派园林".
(3)景观环境实例
景观环境的内容丰富多彩,既要考虑整个小区的总体布局,又要研究每一细部的优化.山石,绿水,睡莲和远处的树木,住宅相融,一幅宁静,温馨的画面;钢砼的仿木花架,树桩到了以假乱真的境界;绿地内的雕塑,路灯,落地灯,垃圾箱与周围环境融为一体,达到功能和美的统一;阳台旁的空调室外机用百叶窗遮挡,使之成为建筑的有机组成部分.图十三至三十二只是景观环境的一小部分,供参考.
(4)关于景观环境的投入产出和管理
随着人们生活水平和文化素养的不断提高,对景观环境的要求也越来越高;作为开发商,景观环境的"卖点"也越来越热,环境的投入也越来越多.
上海春城,建筑面积36万平方米,其中住宅为30万平方米,公建为6万平方米.其中,中央公园21750平方米,人工湖为3500平方米,总投资400万元,中央公园每平方米成本为184元,分摊到住宅的成本为13.33元/平方米;估计小区内景观环境投资为80—100元/平方米左右,每平方住宅的环境建设成本约为95—115元/平方米;小区南部沿春申圹是100米宽的绿化带,小区开发借助水景,使紧邻绿带的住宅每平方米提高200元左右.成都某小区由于府南河的景观改造和整治,使沿岸住宅每平方米上涨30%左右……
某小区建筑面积20万平方米左右,景观环境投入折合每平方米住宅为100元左右;又如某小区一期,建筑面积5万平方米,环境投入约300万元,折合每平方米建筑成本为60元.
这些零星的数据一定程度上说明景观环境建设投入产出的关系.从本人所看到的资料,投入产出比最小的为1:1.4,最大的为1:5.由于小区景观环境仅仅是居住小区规划设计六大要素之一,房价应建立在整体品位的基础之上,因此投入产出定性可以,定量很难分析.
有的资料谈到"景观成本宜控制在总投入的5%以内".由于土地成本出入很大,往往相差3至4倍甚至7至8倍,因此以建安成本控制比较恰当.由于容积率和复盖率关系,多层住宅每平方米建筑所分摊的绿地面积是高层的2倍左右,而多层的造价是高层的1/2左右,高层的容积率是多层的2倍以上,因此高层景观成本宜控制在建安成本的2.0—2.5%左右(约30—45元/平方米),多层控在7.0—12.0%左右(约60—95元/平方米),这样,小区内每平方米环境景观的成本约为140—240元之间.当然,这仅仅是一个参考数据,开发商应根据小区的特色决定投资成本.
环境景观的定位要考虑今后物业管理的承受能力.居住小区投入使用后,草坪,花木的养护,水景的维护与循环泵的运行费用,小区照明的电费,公用设施,园林设施,交通设施的维修与保养等等.有些小区为了节约费用,喷水池不喷水,瀑布不淌水,溪流也成了一条"死水",照明灯有的亮有的不亮…,反而影响了环境.因此既要考虑环境景观的一次投入成本,也要考虑今后使用过程中的维修,保养和运行的费用.
(九) 房型,面积与尺度
住房货币化促使消费者对住宅的使用功能和质量的要求越来越理性.近年来,上海开展了多次优秀住宅评比,推动了住宅设计质量的提高.市场效应已使房型优化不仅仅是设计单位的工作,开发商的关注程度及其理念的变化,消费者的需求理性化是搞好房型设计策划的关键.
(1) 房型面积与尺度
房型,房型面积及其比例是由市场需求定位,尺度是由使用合理性和房型面积控制.
根据有关资料显示,上海商品住宅平均每套面积94年为60平方米,96年为73.25平方米,98年为92.01平方米,99年为101.65平方米.平均套面积的递增,反映了改革开放以来人民生活水平的提高,以及房改政策推动了住宅消费的发展.
由于房型的多样性,本文仅以市场上常见的2房和3房进行一些粗浅的分析.通过对《2000年上海最佳住宅房型集萃》以及2个小区50余个房型分析的情况如下表所示:
可以看到:2房2厅2卫房型建筑面积在85—100平方米.主卧室16.0平方米,开间以3.6米为主;次卧室12.0平方米左右,开间3.0—3.3米;客厅开间3.9米;餐厅开间2.4—2.7米,以2.70米为主.
3房2厅2卫房型建筑面积在120—130平方米.主卧室16.0平方米,开间以3.6米为主;次卧室13.0平方米左右,开间以3.3米为主;客厅开间4.2米;餐厅开间2.7—4.2米,以3.3米为主.
卫生间,厨房的开间多数在1.90米以上.
明餐厅的房型:2房2厅房型占50%左右,3房2厅房型占66%左右.
多数房型方案第一玄关做得不够理想,而设在公共空间与私密空间之间的第二玄关做得较好.
表中各类使用面积与每户总使用面积的比例,反映了各类使用面积的合理配置,可在设计中参考.
(2) 对房型的几点认识
住宅内部也可以分为公共空间—玄关,客厅,走道,阳台;半私密空间—书房,餐厅,厨房;私密空间—卧室,卫生间,储藏室.上海标办顾问彭圣钦高级建筑师一言道破了住宅设计的真谛:"设计住宅就是设计一种生活".房型设计除了把握面积,尺度外,关键是开发商和设计人员要把自己置身其中,研究其功能分区,动静分区是否合理,各种功能的使用面积的分配是否得当,设备布置,管线安装是否合理,使用是否方便舒适.本人曾在一个楼盘的售楼处碰到这样一个人,他对小区的环境,房型总体上是满意的,但对卫生间设计谈了一番颇有见地的意见.他认为主卫生间的三大件表面看是合理的,但抽水马桶抽水时对主卧室有影响,要求修改,否则不买.